Bauträger als Factoring-Debitor
Ein Bauträger errichtet auf eigenem Grundstück Gebäude und verkauft sie nach Fertigstellung an Endkunden.
Was ein Bauträger ist
Ein Bauträger ist ein Unternehmen, das Immobilien auf eigenem Grundstück errichtet und anschließend an Käufer veräußert. Er ist damit zugleich Grundstückseigentümer, Bauherr und Verkäufer. Typische Projekte sind Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Doppelhäuser oder Einfamilienhäuser auf Bauträgergrundstücken.
Der Bauträgervertrag ist in § 650u BGB geregelt. Er verbindet die Errichtung oder den Umbau eines Bauwerks mit der Verpflichtung, dem Käufer Eigentum am Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen beziehungsweise zu übertragen. Damit enthält der Bauträgervertrag werkvertragliche und grundstücksbezogene Elemente.
Zusätzlich ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) relevant. § 3 MaBV regelt unter anderem, unter welchen Voraussetzungen Bauträger Vermögenswerte der Erwerber entgegennehmen dürfen und in welchen Teilbeträgen Zahlungen nach Baufortschritt möglich sind.
Aus Sicht eines Handwerksbetriebs ist der Bauträger häufig der Auftraggeber. Er beauftragt Nachunternehmer wie Elektro-, Sanitär-, Maler-, Dachdecker-, Estrich- oder Trockenbaubetriebe und rechnet gegenüber den Erwerbern in einem Gesamtpreis ab.
Bedeutung für das Factoring
Im Bau-Factoring gehören Bauträger zu den häufigen, aber sorgfältig zu prüfenden Debitoren. Viele Bauträgergesellschaften sind projektbezogen organisiert. Sie arbeiten oft mit begrenztem Eigenkapital und sind wirtschaftlich stark vom Verkaufserfolg einzelner Immobilien abhängig.
Der Factoring-Anbieter bewertet deshalb Bonität, Eigenkapitalausstattung, Projektstand, Verkaufslage, Zahlungshistorie, Erfahrung der Geschäftsführung und mögliche Konzernverflechtungen. Das Auszahlungslimit gegenüber Bauträgern fällt häufig vorsichtiger aus als bei öffentlichen Auftraggebern oder etablierten Generalunternehmern.
Sofern die VOB/B wirksam vereinbart wurde, prüft der Factoring-Anbieter zusätzlich Abnahme, Aufmaß, Nachträge, Sicherheitseinbehalte, Mängelrügen und prüfbare Abrechnung. Bauträger nutzen Zahlungsfristen oft konsequent aus. Für Handwerksbetriebe kann das die Vorfinanzierung verlängern.
Ein wichtiges Sicherungsinstrument ist die Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB. Sie kann Vergütungsansprüche gegenüber dem Bauträger absichern und die Forderung für den Factoring-Anbieter besser bewertbar machen.
Fragen aus der Praxis
Was ist der Unterschied zwischen Bauträger und Generalunternehmer?
Der Bauträger baut auf eigenem Grundstück und verkauft die Immobilie an Endkunden. Der Generalunternehmer baut dagegen im Auftrag eines Bauherrn auf dessen Grundstück. Der Bauträger trägt zusätzlich das Vermarktungsrisiko, weil sein wirtschaftlicher Erfolg vom Verkauf der Einheiten abhängt.
Warum sind Bauträger im Factoring oft kritischer als andere Auftraggeber?
Bauträger sind häufig projektabhängig, haben teils geringe Eigenkapitalreserven und sind vom Immobilienverkauf abhängig. Verzögert sich der Verkauf oder steigen Finanzierungskosten, kann die Zahlungsfähigkeit leiden. Eine Bonitätsprüfung, konservative Limits und Sicherheiten wie die Bauhandwerkersicherung reduzieren dieses Risiko.
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