Generalunternehmer und Factoring
Ein Generalunternehmer übernimmt die schlüsselfertige Errichtung eines Bauwerks und vergibt einzelne Gewerke an Nachunternehmer.
Was Generalunternehmer und Totalunternehmer leisten
Ein Generalunternehmer (GU) übernimmt gegenüber dem Bauherrn die gesamte Bauausführung eines Projekts. Er ist zentraler Vertragspartner für die schlüsselfertige Errichtung des Bauwerks und vergibt einzelne Gewerke an Nachunternehmer. Häufig erbringt der GU einzelne Bauleistungen selbst, zum Beispiel Rohbau, Ausbaukoordination oder Bauleitung.
Ein Totalunternehmer (TU) übernimmt zusätzlich zur Bauausführung auch die Planung. Der Bauherr erhält damit Planung und Bauleistung aus einer Hand. Davon zu unterscheiden ist der Generalübernehmer: Er trägt die Gesamtverantwortung gegenüber dem Bauherrn, erbringt aber keine eigenen Bauleistungen und vergibt die Ausführung vollständig an Nachunternehmer. Eine öffentliche Übersicht zur Abgrenzung von Generalunternehmer, Generalübernehmer, Totalunternehmer, Totalübernehmer und Bauträger bietet die ABau Berlin.
Die Abgrenzung zum Bauträger ist besonders wichtig. Der Bauträger baut auf eigenem Grundstück und verkauft die fertige Immobilie an Erwerber. Der Generalunternehmer und der Totalunternehmer bauen dagegen auf dem Grundstück des Bauherrn und schulden eine Bauleistung, nicht die Veräußerung einer Immobilie.
Für Handwerksbetriebe sind GU- und TU-Modelle relevant, weil sie häufig als Nachunternehmer eingebunden werden. Der direkte Vertrag besteht dann nicht mit dem Bauherrn, sondern mit dem Generalunternehmer oder Totalunternehmer.
Bedeutung für das Factoring
Im Bau-Factoring sind Generalunternehmer wichtige Debitoren. Etablierte GU-Unternehmen sind häufig bonitätsstärker als projektbezogene Bauträgergesellschaften, weil sie nicht unmittelbar vom Verkauf einzelner Wohnungen oder Häuser abhängen. Trotzdem bleibt das Risiko projektabhängig: Zahlungseingänge, Baufortschritt, Nachträge und Mängel können die Liquidität des GU beeinflussen.
Ein typisches Risiko ist das Weiterreichen von Zahlungsdruck. Wenn der Bauherr verspätet zahlt oder Leistungen beanstandet, verzögern Generalunternehmer häufig die Zahlung an ihre Nachunternehmer. Für den Factoring-Anbieter sind deshalb Bonität, Zahlungshistorie, Projektstruktur und vertragliche Zahlungsbedingungen entscheidend. Das Auszahlungslimit hängt nicht nur von der Unternehmensgröße, sondern auch vom konkreten Risikoprofil des Debitors ab.
Sofern die VOB/B wirksam vereinbart wurde, prüft der Factoring-Anbieter zusätzlich Abnahme, Aufmaß, Nachträge, prüfbare Rechnung, Sicherheitseinbehalte und Mängelrügen. Für Nachunternehmer kann die Bauhandwerkersicherung nach § 650f BGB auch gegenüber Generalunternehmern ein wichtiges Sicherungsinstrument sein. Typische Vertragsregelungen zwischen Generalunternehmer und Nachunternehmer beschreibt der Mustervertrag der IHK Frankfurt.
Fragen aus der Praxis
Was ist der Unterschied zwischen Generalunternehmer und Totalunternehmer?
Der Generalunternehmer übernimmt die Bauausführung. Die Planung kommt regelmäßig vom Bauherrn oder dessen Planern. Der Totalunternehmer übernimmt zusätzlich die Planung und trägt damit auch Planungsrisiken. Der Generalübernehmer unterscheidet sich davon, weil er selbst keine Bauleistungen ausführt, sondern vollständig weitervergibt.
Worauf muss ich als Nachunternehmer eines Generalunternehmers achten?
Prüfen Sie vor Vertragsunterzeichnung Zahlungsfristen, Abnahmevorgaben, Nachtragsregeln, Sicherheitseinbehalte, Abtretungsverbote und mögliche „Pay-when-paid“-Klauseln. Bei solchen Klauseln wird versucht, Ihre Zahlung davon abhängig zu machen, ob der GU selbst Geld vom Bauherrn erhält. Für Factoring sind klare Fälligkeit, prüfbare Rechnung, Abnahme und fehlende Einwendungen entscheidend. Eine Bauhandwerkersicherung kann zusätzliche Sicherheit schaffen.
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